Dramat w małym mieszkaniu

         Największym dramatem młodych Polaków nie jest pełzająca rewolucja LGBT, aborcja czy pandemia. Dramatem okrutnym i nierozwiązanym od 30 lat jest rzecz tak elementarna jak dach nad głową.

         Młodzi Polacy znajdują się w sytuacji nie do pozazdroszczenia. Dostępność lokali mieszkaniowych jest fatalna, ceny mieszkań rosną znacznie szybciej niż zarobki. Młody człowiek pragnący założyć rodzinę i zamieszkać na swoim ma tylko dwa wyjścia – zaciągnąć wieloletnie zobowiązanie w banku komercyjnym lub, niczym sęp czy inny padlinożerca, krążyć nad głowami rodziców lub dziadków, oczekując na nieuchronny wyrok biologii i modlić się by posiadane przez nich mieszkanie było zapisane akurat na ukochane dziecko/wnuczka. 

         Deweloperzy zdają sobie z tej sytuacji doskonale sprawę i bynajmniej nie ustalają cen na poziomie dostępnym dla zwykłego Polaka, zaś alternatywa w postaci najmu jest, z powodu wielu czynników, praktycznie niedostępna. 

         A mieszkać trzeba. 

         Tym samym młodzi ludzie stają się polskim odpowiednikiem włoskich „mamacini” – „gniazdownikami” do trzydziestki i dalej siedzącymi na głowach rodziców. Nie z powodu lenistwa, lecz autentycznego dramatu realnej bezdomności. 

         A matematyka jest bezlitosna. „Ostatnie dane zawierające dominantę z wynagrodzeń w GUS znajdziemy z wyników za… 2014 rok. Dane za 2016 rok (dominanty zawierane są tylko, co dziwne, co dwa lata z opóźnieniem publikacji) być może ujrzą światło dzienne na początku 2018 roku… W każdym razie dominanta w wynagrodzeniach w przedsiębiorstwach pow. 9 osób (to znowu – tylko dane dla ok. 60 proc. pracujących Polaków) to… w 2014 roku 2469,47 zł. Ludzie cieszą się dziś, kiedy dostają kredyt na dwupokojowe mieszkania, gdy są młodzi. Potem młodzi mają dzieci i zaczynają się schody. Dziś, dla mieszkania trzypokojowego ok. 65-70 m2 na obrzeżach Warszawy przy minimum wkładu własnego w kredycie na kilkanaście lat tyle (te ok. 2469,47 zł lub niewiele mniej) właśnie kosztuje rata miesięczna, którą w całości musielibyśmy oddać bankowi. Sama rata. Bez czynszu, opłat, etc. Oczywiście, w przypadku kredytu rozkładanego na 30 lat rata spadnie, ale nadal 2100 zł to takie minimum przy opcji minimum.” – wskazuje Maksymilian Wysocki, redaktor zarządzający wGospodarce.pl.

         Ktoś zaznajomiony z rynkiem wskaże, iż przecież sytuacja, z rynkowego punktu widzenia, jest wspaniała! Mieszkań buduje się więcej niż kiedykolwiek w historii naszego kraju a sprzedają się one w tempie, które przypomina wyprzedaż biletów na koncert popularnego zespołu. Na dodatek – zazwyczaj za gotówkę. Ktoś spojrzy na gołe dane i stwierdzi – no raj! Polakom żyje się wspaniale, kupują lokale od ręki, a deweloperzy nie nadążają z budowami. Na co Ty, Saulski, narzekasz?!

         No takim mnie Pan Bóg stworzył.

         A narzekać jest na co – owe wykupywane mieszkania zwykle trafiają do osób starszych, inwestujących w nie oszczędności (których nie opłaca się, zwłaszcza ostatnio, trzymać w banku). Drugą grupą są obywatele innych państw, nabywający polskie mieszkania także w charakterze inwestycji lub lokaty kapitału. Na Pomorzu powszechną praktyką jest wykupywanie lokali w popularnych, luksusowych apartamentowcach przez nabywców ze Skandynawii, na Śląsku – to samo wykonują Niemcy. Dla obywateli tych państw ceny mieszkań w Polsce są atrakcyjne, z powodów o których za chwilę napiszę. Dla Polaków jednak stanowi to kolejną barierę w dostępie do własnej, nawet skromnej nieruchomości.

         Matka wszystkich naszych klęsk

         Wydawać by się mogło, że kwestia mieszkaniowa jest wyjątkowo skomplikowaną i przyczyn kryzysu jest wiele i są one złożone. Taki obraz przedstawia wielu ekspertów, skutecznie mogąc uchylić się od postawienia jednoznacznej diagnozy. Ta jednak jest do postawienia dość prosta i zawiera się w niej choroba, trawiąca polskie życie gospodarcze nie tylko w aspekcie mieszkaniowym.

         Tą kwestią są, jak zawsze w III RP – niskie płace.

         „Przyczyną niedoboru mieszkań własnościowych są niskie zarobki a przez to małe zdolności kredytowe wielu Polaków. Braki te zwiększają się, tym bardziej że forma zatrudnienia w oparciu o umowę o pracę jest coraz mniej popularna, trzeba to wziąć pod uwagę tworząc jakiekolwiek rozwiązania kwestii mieszkaniowej. Nie można żądać gwarancji dochodów od człowieka zarabiającego na działalności gospodarczej czy zleceniach” – wyjaśnia Piotr Kobus, architekt, ekspert ds. rynku mieszkaniowego. Jak dodaje też – czynnikiem, który ten fatalny stan rzeczy utrzymuje jest wentyl w postaci imigracji – gdy Polska nie jest w stanie zapewnić tak podstawowej potrzeby jak dach nad głową, nasi rodacy udają się za granicę. I choć mieszkania np. w Wielkiej Brytanii także nie należą do najtańszych, to jednak rozwinięty system najmu pozwala młodym Polakom nie tylko spokojnie pracować, ale nawet założyć rodzinę i to w godnych warunkach. Podobna sytuacja ma miejsce np. w Holandii – tam segment najmu jest na tyle rozwinięty, iż w dużych, wynajmowanych lokalach żyć potrafią całe, wielopokoleniowe rodziny. Sam, analizując sprawę, dotarłem do rodzin, które „na wynajętym” żyją szczęśliwie od 50 lat! Jak wskazuje cytowany tu już Piotr Kobus w polskich warunkach to właśnie najem byłby lepszą alternatywą dla zakupu mieszkań na własność. Nie jest bowiem normalną sytuacja, gdy 25 – 30-latkowie nabywają mieszkania. W tym wieku mamy do czynienia z największym natężeniem skłonności do podejmowania zawodowego ryzyka, aktywności, wreszcie – mobilności. Angażowanie ludzi w tym przedziale wiekowym do przywiązywania się do posiadanych na własność lokali oznacza ograniczanie ich mobilności na rynku pracy, co przekłada się na straty dla gospodarki całego kraju. 

         Niestety ceny najmu także nie zachęcają do wyboru tej formy mieszkania – jak wskazuje Jarema Piekutowski, socjolog od lat analizujący rynek nieruchomości: „Porównajmy Wrocław i Stuttgart (miasta o zbliżonej liczbie mieszkańców). Wrocław – średnia cena wynajmu mieszkania 50 m2 (dokładnie: średnia z mieszkań od 38 do 60 m2) to około 2108 PLN. W Stuttgarcie jest to 839 EUR. Czyli we Wrocławiu jest to 38% przeciętnego wynagrodzenia brutto, w Stuttgarcie – 21%. Te 17 punktów procentowych to różnica kolosalna, w polskich warunkach jest to 941 złotych, czyli praktycznie koszty utrzymania jednej dodatkowej osoby. Ale na tym nie kończą się problemy z wynajmem. Brak u nas instytucjonalizacji i osadzenia w mentalności długoterminowego wynajmu. Wielu wynajmujących chce pozbyć się lokatorów jak najszybciej lub przynajmniej mieć otwartą taką możliwość (dlatego bardzo trudno jest znaleźć mieszkanie na wynajem małżeństwu z dzieckiem lub dziećmi). Nawet zmiana czy aranżacja czegokolwiek po swojemu w wynajętym mieszkaniu często jest trudna. Dołóżmy do tego niezbyt udane TBS-y (bo po pierwsze ograniczone do grup o kuriozalnie małych dochodach, po drugie i tak drogie) i słabe zasoby mieszkań komunalnych – i mamy cały obraz”.

         Na obecną chwilę jednak trudno jest oczekiwać ugruntowanych w mentalności zmian w podejściu do mieszkań, toteż skupmy się na tym jak, być może, można by zapewnić Polakom dostęp do dachu nad głową?

         Presja rośnie, ceny też

         Kryzys mieszkaniowy trawi Polskę od PRL, zaś w ostatnich latach przybrał rozmiary wręcz dramatyczne. Wraz z dojrzewaniem kolejnych Polaków i świadomością realiów panujących za granicą rosną aspiracje. Niestety niewspółmiernie z możliwościami finansowymi. A presja jest potężna – Polaków atakują zewsząd reklamy nowych osiedli, apartamentowców i innych inwestycji, zaś rówieśnicy także przedstawiają własny nacisk. „Kryzys mieszkaniowy jest bardzo ważny. Razem z kiepsko funkcjonującym państwem i usługami publicznymi i prekariatem na rynku pracy (bo brak bezrobocia nie oznacza dobrej sytuacji) przyczynia się do ogólnej niestabilności życia. A ambicje mamy bardzo duże, podsycane jeszcze przez popkulturę i wzajemny nacisk społeczny rówieśników („Co? Jeszcze nie masz własnego mieszkania? A my z Markiem jedziemy na Bali”). Już nie mówiąc o tym, że głęboko zakorzenione w naszej mentalności jest „mieć mieszkanie na własność”. Ale nie będę tego specjalnie krytykował, bo za tym myśleniem stoi pewien rozsądek. Gorzej, gdy rozbija się on o brak realnych możliwości” – mówi Piekutowski, wskazując też, iż w mediach w ostatnim czasie coraz częściej pojawia się przekaz skłaniający do… utemperowania aspiracji. Artykuły o blogerkach mieszkających na pięciu metrach czy w tradycyjnie małych mieszkaniach japońskich mają te aspiracje mieszkaniowe mocno utemperować, otwierając deweloperom drogę do konstruowania coraz mniejszych lokali i sprzedawania ich w coraz większych cenach. 

         Tymczasem Polska nie jest Hong Kongiem, w którym ludzie, ze względu na ograniczenia przestrzeni i potężną populację zmuszeni są do mieszkania w komórkach-tubach, do których ledwo mieści się materac. Zresztą tenże Hong Kong i protesty z 2020 roku mają swoją praprzyczynę właśnie w dramacie mieszkaniowym. W Polsce przez lata wentylem była emigracja, jednak od pandemii koronawirusa, który zatrzymał przepływ osób na znaczącą skalę dramat mieszkaniowy stał się coraz bardziej wyraźny i dotkliwy. „Jedyne co stoi na przeszkodzie przed rozwinięciem modelu hongkońskiego to mentalność Polaków – my jednak, mimo wielu lat PRL-u (a może właśnie przez nie?) nie chcemy mieszkać w ciasnych klitkach, o czym pisze np. Piotr Wójcik. Problem polega na tym, że rynek mieszkań na wynajem w Polsce jest fatalny, ceny zakupu (zwłaszcza w dużych miastach) – bajońskie, a gdzieś mieszkać trzeba.” – potwierdza Piekutowski.

         Rozwiązań brak

         Niestety trudno tu wskazać jakieś rozwiązania, które do tej pory wpłynęłyby pozytywnie na sytuację. Wielkie nadzieje wiązano z programem Mieszkanie Plus, który miał kwestię braku mieszkań choćby minimalnie rozwiązać, jednak okazał się on niewystarczający. W niewielu miastach bloki powstawały blisko centrów a i tak było ich niewiele. Co gorsza budowle te w dużym stopniu nie zostały zajęte przez polskie rodziny, lecz… pracowników z Ukrainy! W wielu miastach to cudzoziemcom było łatwiej uzyskać lokal niż Polakom. 

         Rząd planował wprowadzić zmiany w programie, które miały go usprawnić i poprawić, jednak na ten moment raczej czynniki państwowe udają, że go nie ma i szukają nowych rozwiązań. Piekutowski wymienia jedno z nich: „Minister Gowin zapowiadał niedawno nowy program, który ma zastąpić TBS-y. Jego elementem mają być Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM). Samorządy wraz ze skarbem państwa mają zakładać takie inicjatywy w formie spółek i – dzięki grantom od państwa – mają budować na gruntach Krajowego Zasobu Nieruchomości we współpracy z przedsiębiorcami. Pomysł wydaje się dobry, ale diabeł tkwi w szczegółach. Żeby go w pełni ocenić, trzeba dowiedzieć się więcej przede wszystkim od strony klienta, jego doświadczenia i możliwości – bo to ta strona zawiodła w przypadku TBS-ów. Na pewno dobrą stroną tego programu jest to, że nie jest to proste dofinansowanie deweloperów, które dominowało w dotychczasowych programach.” A może, skoro żyjemy w czasach wielkich fuzji państwowych przedsiębiorstw i dywersyfikacji działalności gigantów SP tym co rozwiązałoby problem byłoby powołanie wielkiego, państwowego dewelopera, na przykład w porozumieniu Polskiego Holdingu Nieruchomości, PFR Nieruchomości, ze wsparciem finansowym Banku Gospodarstwa Krajowego? Wizja, choć śmiała, na razie nie jest rozważana przez te podmioty. „PFR Nieruchomości realizuje zadanie, jakie zostało przed nią postawione w Narodowym Programie Mieszkaniowym, czyli buduje mieszkania w ramach rynkowej części rządowego programu mieszkaniowego. Należy pamiętać, że zaszywanie luki na polskim rynku mieszkaniowym to bardzo ambitne, złożone i obliczone na lata zadanie. Proszę też pamiętać, że deficyt mieszkań na rynku nie ma jednorodnego charakteru. Jeżeli chodzi o budownictwo komercyjne – deweloperzy z roku na rok budują coraz więcej, w 2020 pandemicznym roku było to rekordowe ponad 220 tys. mieszkań. Jednak, tu pojawia się pytanie o dostępność mieszkań dla tych, którzy nie mogą pozwolić sobie na zaciągnięcie kredytu hipotecznego i zakupu mieszkania na komercyjnym rynku. Tu pojawia się obszar, który powinien zagospodarować sektor publiczny” – mówi Ewa Syta z Biura Prasowego PFR Nieruchomości. Sceptycznie takie rozwiązanie ocenia też Piotr Kobus: „Warto prześledzić programy publicznej realizacji mieszkań w różnych krajach, w tym w Polsce. Państwo jako takie, uwarunkowane procedurami nie może sprawnie realizować takich projektów. Dobrym przykładem jest program Mieszkanie Plus, dopiero nieudane próby „państwowej budowy mieszkań” doprowadziły do jego reformy. kiedy przestawiono się na zlecanie ich budowy deweloperom – w ten sposób ich budowa nie różni się niczym od tej rynkowej. Przenoszenie z kolei realizacji polityki mieszkaniowej na instytucje publiczne gwarantuje z kolei – prywatyzację zysków i upublicznienie kosztów przy słabej efektywności.      Spółki i organizmy publiczne zawsze działają mniej efektywnie od sektora prywatnego, budownictwo jest najlepszym tego przykładem i tak jest w każdym kraju na świecie. Jak mówi chińskie przysłowie „wspólnego podwórka nikt nie zamiata”. Cena budowy obejmuje ceny materiałowe, robociznę, energię, koszt gruntu i budowy infrastruktury. Bardzo duży wpływ na koszty budowy ma poziom koordynacji działań w połączeniu z jakością projektu, to jest często niewidoczne z perspektywy pozabranżowej. Odpowiedni projekt i umiejętność sprawnej jego realizacji nie są tak częstym zjawiskiem w przyrodzie a mają bardzo duży wpływ na całość inwestycji. Otóż instytucje publiczne o ile potrafią jeszcze wyłonić ciekawe rozwiązania projektowe to ich realizacja stoi często na niskim poziomie. Znowu – przywołując międzywojnie – w II RP było dużo ciekawych projektów jednak brak kapitału i niska sprawność instytucji publicznych powodowały, że projekty kończyły się bez realizacji. Pamiętamy tylko o tych najlepszych a to była tylko mała część całego krajobrazu.”

         Na ratunek – samorządy?

         Jest jednak element, który mógłby tu zrobić wiele dobrego… gdyby otrzymał stosowne instrumenty!

         Mowa o samorządach, które mogłyby prowadzić politykę mieszkaniową znacznie racjonalniej niż czynniki centralne, jednocześnie otrzymując z ich strony bezcenne wsparcie. Entuzjastą takiego rozwiązania jest Piotr Kobus. „Samorządy jako takie są najbliżej własnego rynku mieszkaniowego. Polska jest krajem dość unitarnym, jednakże rynek mieszkaniowy bardzo się różni w zależności od miejsca m.in. tego czy mówimy o centrach rozwoju czy prowincji, każdy z przypadków wymaga innych działań. To jeden z powodów, dla których wszelkie państwowe programy mieszkaniowe nie mogą osiągnąć większej skuteczności. Miasta mają odpowiednie informacje o sytuacji w terenie, aby dopasować program mieszkań komunalnych do potrzeb. Nie można też oczekiwać, że mieszkania komunalne rozwiążą temat braku mieszkań – jednak są one potrzebne, aby ruszyć kilka problemów np. kwestię ochrony właścicieli przed zalegającymi z czynszem, socjalnego zabezpieczenia grup poszkodowanych jak również łatwego i szybkiego bufora mieszkaniowego dla przyjezdnych i podróżujących za pracą. Inwestycje samorządowe będą podobnie mało efektywne jak państwowe jednak – mogą być nieporównanie lepiej dopasowane do lokalnych potrzeb a te są tak różne jak wiele jest miast, gmin i powiatów. Samorządy potrzebowały by do tego dochodów, podczas kiedy są bardzo pod tym względem ubezwłasnowolnione (niskie dochody własne oraz wysoki stopień subwencjonowania funkcji celowych przez państwo).”

         Na obecną chwilę trudno jednak liczyć na taki scenariusz. Obawy budzi natomiast coraz wyraźniejsze rysowanie w debacie publicznej podatku katastralnego jako narzędzia, które miałoby rzekomo uracjonalnić rynek mieszkaniowy w Polsce. W ostatnim czasie coraz wyraźniej dostrzec można narrację o wielkich posiadaczach mieszkaniowych, którzy odpowiadają za słabą atrakcyjność najmu i wysokie ceny lokali. Remedium na to miałby być właśnie podatek katastralny. Jednak takie rozwiązanie budzi obawy. Trudno znaleźć w historii III RP taki podatek, który rzeczywiście uderzyłby w tych „racjonalizujących zyski” zamiast odbić się na kondycji najgorzej zarabiających, na których firmy i podmioty zwykle podatki przesuwają. W przypadku katastru mogłoby być identycznie – wielcy mieszkaniowi latyfundyści najpewniej skutecznie by go uniknęli przy pomocy sztuczek księgowych lub, po prostu, przerzucili go na… swoich najemców! Tym samym w najlepszym wypadku mielibyśmy do czynienia z jeszcze wyższymi cenami najmu. A w najgorszym z dramatycznym exodusem niezamożnych Polaków do jeszcze mniejszych mieszkań albo wprost – pod namioty, zamieniając polskie miasta w odpowiedniki amerykańskich metropolii, z namiotowymi wioskami bezdomnych u stóp luksusowych apartamentowców.

         Można jednak założyć, że kataster (tak krytykowany przez PiS gdy w 2015 roku napomknął o nim Bronisław Komorowski) będzie forsowany. Mieszkalnictwo to materia, której nie da się uporządkować w jedną kadencję – żadna partia w systemie demokratycznym nie pozwoli sobie na realizację inicjatyw, których efekty po latach mogliby dyskontować jej przeciwnicy polityczni. Tymczasem kataster jest „rozwiązaniem” możliwym do wprowadzenia szybko i atrakcyjnym propagandowo. Walka ze złymi latyfundystami, wsparcie dla zwykłych Polaków, przeciwko chciwym magnatom mieszkaniowym… wszystko to można pięknie sprzedać w swoim przekazie, zgarniając w krótkim okresie niezbędne punkty procentowe w sondażach. Dramatu milionów Polaków to jednak nie rozwiązuje a może go pogłębić. 

         Czy jest jakakolwiek szansa na rozwiązanie dramatu mieszkaniowego? Trudno mi być w tej materii optymistą. Lobby bankowe i deweloperskie nie będzie zainteresowane urealnieniem cen, bowiem to odcięłoby te gałęzie od zysków. A głód mieszkań będzie rósł i kolejna fala emigracji młodych Polaków może już go nie rozwiązać.

Arkady Saulski